Il centro studi di Portaliimmobiliari.net, con l’obbiettivo di realizzare una fotografia dello stato attuale del settore immobiliare, ha deciso di realizzare una indagine che possa aiutare a delineare la realtà del Real Estate in questo momento e le previsioni per il futuro.
Abbiamo quindi proposto, attraverso l’invio di una mail alle agenzie immobiliari nazionali, un questionario, con delle domande studiate appositamente per cercare di comprendere lo stato di informatizzazione degli agenti, la loro modalità di gestione della pubblicità e le previsioni del mercato per il prossimo anno. Lo studio vuole quindi anche permettere una condivisione di quelle che sono le modalità oggi utilizzate con successo per fronteggiare il periodo di crisi.
Vediamo come le agenzie coordinano la propria promozione e la gestione della pubblicità su Internet, partendo dal WEB: L’esperienza della sua agenzia, porta a ritenere Internet (vedi a fianco)
Il 91% ha confermato che Internet rappresenta un vantaggio per l’attività dell’agenzia e un veicolo per apportare una riduzione dei costi di gestione. Percentuale in linea con le mutazioni che stanno intervenendo nei comportamenti promozionali e di vendita attuali.
Nota di rilievo, il 4% che ancora considera Internet una “minaccia” per la propria attività.
Assegni un valore da 1 a 10, (dove 10 è il valore massimo) per indicare l’importanza che lei attribuisce ai seguenti mezzi, nella strategia pubblicitaria della sua agenzia
Sul podio troviamo saldi i portali immobiliari e il sito web dell’agenzia, confermando un accentramento di tutti gli sforzi promozionali su questi due elementi, lasciando in secondo piano le altre opportunità che possono essere sfruttate, grazie alla potenza del Web, per creare identità aziendale e attrarre nuovi potenziali acquirenti. Un altro spunto di riflessione che emerge da questi dati, è che una volta individuati gli strumenti primari (sito e portali) ci siano ancora spazi di miglioramento e crescita per renderli più efficaci e con costi di gestione più bassi usando strumenti quali il multipositng e le campagne di indicizzazione del sito.
Da quale fonte proviene la maggior parte dei clienti della sua agenzia?
Se facciamo un collegamento con la domanda precedente che tra gli strumenti principali per la pubblicità vede i portali immobiliari, trova immediata conseguenza il 53% attribuito agli stessi come fonte primaria dei clienti dell’agenzia; a seguire, con il 23 %, il caro e vecchio passaparola.
Una riflessione sorge naturale:
- – rimane molto forte la dipendenza dai portali per alimentare il parco clienti,
- – assistiamo ad un ritorno verso un sistema del passato tanto amato dal “vecchio modello del mediatore”, il passaparola; nonostante l’avvento di Internet, la classica “conoscenza” o “ chiacchiera al bar” non sembra aver perso la sua valenza commerciale.
E’ probabilmente questa la direzione dell’agente immobiliare che deve combinare le sue competenze e relazioni, con strumenti moderni e capaci di raggiungere un maggior pubblico a minor costo,come i portali ed internet in generale.
SITO AGENZIA: La sua agenzia ha un sito web personale di proprietà? (no mini-siti collegati a portali o gestionali)
Una buona parte (82%) dichiara di avere un proprio sito, realizzato appositamente per l’agenzia, senza appoggiarsi alle offerte standardizzate realizzate dai portali o gestionali, mentre quasi 1/5 delle agenzie ancora non ha voluto investire su questo mezzo, per rafforzare l’univocità del proprio nome on line e fornire il proprio biglietto da visita virtuale agli internauti che sono alla ricerca di casa.
CAMPAGNE PPC (Pay per Click): La sua agenzia ha mai realizzato una campagna sui motori di ricerca in internet?
Più della metà non si avvale di questa forma di pubblicità e il 25% che ne fa uso, si affida al mezzo più conosciuto che risulta essere ancora google adwords.
Tendenze che confermano le risposte fornite alla precedente domanda che vede il predominio dei portali, come salvagente al quale affidare la promozione dei propri immobili, limitando il desiderio di valorizzare l’identità del proprio brand.
E’ questo uno strumento che si prevede crescerà come utilizzo, proprio per distinguersi nell’omologazione che si sta creando nel settore dei portali immobiliari, ovvero per valorizzare quanto si fa su di essi.
Passando attraverso i nuovi canali pubblicitari, ovvero i SOCIAL NETWORK: La sua agenzia ha una fan page su Facebook?
Qui vediamo che un 56% ancora non ha creato la propria fan page, ma un segnale positivo verso l’apertura a queste innovazioni, proviene da quel 44% che dichiara di averne realizzata una.
Abbiamo voluto inoltre sondare il terreno, su un percorso che fino a poco tempo fa era lontano anni luce dal modello operativo standard dell’agente immobiliare, ossia la COLLABORAZIONE, chiedendo:
Negli ultimi 12 mesi ha concluso almeno un affare in collaborazione con altre agenzie immobiliari?
Ben il 62% ha chiuso almeno una trattativa in collaborazione, palesando quindi l’avvento di una nuova concezione del modus operandi dell’agente immobiliare; il cambiamento intervenuto sembra ipotizzare il radicarsi di un nuovo pensiero nelle menti degli a.i.; “ meglio il 50% che niente!” : sembra questa essere una logica vincente.
Se la stessa domanda fosse stata proposta nel 2010, probabilmente le proporzioni sarebbe state invertite e il 38% che ad oggi non collabora sarebbe stato il doppio, come testimoniano le “difficoltà” espresse in passato dai vari MLS, nel prendere piede come strumento per incrementare il business immobiliare.
Vediamo cosa è cambiato nella struttura e nell’operatività delle agenzie immobiliari nel 2012
Quanti funzionari, consulenti, agenti immobiliari e soci sono operativi nella sua agenzia?
Si evidenzia una forte presenza di agenzie immobiliari di piccole dimensioni, costituite da 1, al massimo 2 agenti immobiliari; quasi una ditta individuale che si contrappone nettamente alle agenzie immobiliari strutturate, in cui operavano più di 6, 7 agenti immobiliari di qualche anno fa.
Anche questa sembra essere una fotografia dei tempi attuali segnati dalla crisi, che richiedono strutture più snelle e flessibili, con costi di struttura ridotti, rimanendo concentrati sul valore aggiunto che da l’agente immobiliare, usando sempre di più strumenti telematici ed in mobilità (es. internet).
Qual’è il tempo medio, espresso in mesi, impiegato nella zona in cui opera la sua agenzia per concludere una vendita?
Come si evidenzia dal grafico, il valore si aggira tra i 6 e i 12 mesi, con un allungamento dei tempi, quasi doppio rispetto a quanto impiegato per chiudere una trattativa fino a due anni fa.
Da uno studio pubblicato dall’ufficio studi Tecnocasa sul mercato immobiliare 2010 e i tempi di vendita degli immobili, infatti risultavano questi dati:
- – nelle aree metropolitane più estese 152 giorni,
- – nei capoluoghi di provincia in 174 giorni
- – per i comuni dell’hinterland in 197 giorni
all’incirca quindi tra i 5 e i 6 mesi, mentre nelle 2008 le tempistiche di vendita nelle grandi città erano ancora inferiori, intorno a 134 giorni, nei capoluoghi di provincia in media 168 giorni (ottobre 2008) e infine i comuni dell’hinterland delle grandi città, che facevano registrare 180 giorni.
E’ evidente che la difficoltà di accesso al credito, la difficile condizione occupazionale e l’aumento di alcune tassazioni hanno inciso sul potere di acquisto e sulle decisioni di acquistare l’immobile, allungando notevolmente i tempi.
Qual è stato l’andamento medio dei prezzi sugli immobili in vendita, nella zona in cui opera la sua agenzia?
I prezzi sono diminuiti, lo si legge ovunque e come evidenzia il sondaggio la diminuzione registrata oscilla principalmente tra il 10% e il 20%.
Da notare che, secondo studi Tecnocasa, i prezzi immobiliari nel 2011 avevano segnalato una contrazione (-4,7% nelle grandi città e nei loro hinterland, -4,2% nei capoluoghi di provincia).
Cosa ci riserva il 2013?
La maggior parte degli a.i. prevede il persistere di un trend negativo anche nei prossimi mesi, solo alcuni voci fuori dal coro hanno risposto in maniera diversa, con proposte interessati per il rilancio:
“i prossimi sei mesi, leggermente meglio solo se saremmo tutti in grado di porci sul mercato con un servizio altamente qualitativo”
“prevedo un aumento degli affitti ( numericamente e non di canoni)”
“Il settore risentirà ancora della crisi economica, se le banche non troveranno nuove formule insieme ai clienti per vendere gli immobili la situazione non cambierà di molto. Andrebbe valorizzata la vendita con riscatto finale obbligatorio, oppure formule con affitto a riscatto ma riducendo i costi delle importe e tasse per i contribuenti che aderiranno a tale eventuale formula. Potrebbe, forse, essere una svolta ……..tanti non vogliono scendere con i prezzi”
Quello che emerge è che il settore è consapevole della crisi che sta subendo, ma allo stesso tempo sta trovando i giusti strumenti per affrontarla, partendo soprattutto da un cambiamento del proprio modo di lavorare, orientato al rendere le proprie strutture snelle, efficienti e con bassi costi, e concentrandosi sul valore aggiunto dell’agente immobiliare che è quellio di far incontrare domanda e offerta e accompagnare le parti verso una conclusione positiva della trattativa.
Le agenzie che meglio riescono ad affrontare la situazione sono quelle che sono in grado di cambiare, di adeguarsi ai cambiamenti del mercato, dotandosi degli strumenti e delle competenze necessarie.
Fonte: Cento Studi Portaliimmobiliari.net
