….non esiste un perito puramente estimatore
bensì un tecnico che affianca alla propria attività quella valutativa.
(Marco Simonotti – La stima Immobiliare)
Il processo evolutivo della metodologia di stima degli immobili impone, già dal 2007, il rilascio di perizie certificate ovvero dei Rapporti di Valutazione redatti da tecnici abilitati ossia da Esperti Valutatori che adottino Standard Valutativi.
Gli Standard Valutativi IVS sono le norme che regolano la valutazione immobiliare, pertanto i Valutatori sono tenuti ad adottare gli standard internazionali e considerato che ci troviamo in Comunità Europea qualsiasi Valutatore deve uniformarsi agli standard perchè il rapporto di valutazione possa essere in qualsiasi momento sottoposto al riesame.
Pertanto in ambito europeo si cerca di formare e valorizzare la figura del Valutatore come Professionista.
Ma i tecnici che operano nel territorio nazionale – ingegneri, architetti, geometri o qualsiasi altro professionista tecnico – che esercitano la professione nell’ambito estimativo, possono equipararsi alla figura del Valutatore in ambito europeo????
Le figure professionali che per tradizione redigono stime di immobili comprendono bene che è di base la conoscenza del mercato immobiliare (intesa non solo nella compra-vendita).
Hanno padronanza del metodo di stima e conoscono la normativa urbanistica e le procedure catastali e gli immobili stessi, conoscenza delle caratteristiche costruttive e tipologiche.
Tutto ciò è di base nella determinazione del prezzo o per meglio dire per la soluzione del problema di stima come affermerebbe un Valutatore Immobiliare….. ma non basta!!!
Un buon Valutatore non dimentica mai la finalità della stima: lo scopo della valutazione.
Tante sono le finalità e nella fattispecie:
– per l’autorità giudiziaria
– per gli istituti bancari per l’erogazione di mutui
– a scopo conoscitivo e personale, quanto vale ciò che possiedo
– per le aziende Spa, poiché le loro proprietà immobiliari vengono valutate in bilancio.
Qualunque sia lo scopo della valutazione il valutatore deve pervenire alla formulazione del giudizio di stima adottando gli standard.
Ma vi chiederete in Italia di tutto ciò cosa si sa?
Nel nostro paese, a parte qualche rara eccezione, si continua ad adottare il metodo della stima monoparametrica – Prezzo al mq. della sup. comm. X Sup. Totale – oppure il metodo comparativo ossia tre o più immobili con le stesse caratteristiche, situate nella stessa zona per “comparazione” si determina il Valore di mercato o ancora a seconda della necessità e dell’esperienza professionale si ricorre al giudizio di stima.
Da ciò cosa né discende?
La scarsa trasparenza del mercato immobiliare!!!!
Se poi includiamo il non rispetto degli standard il risultato è sconfortante.
Nella valutazione la conoscenza del mercato immobiliare e specificatamente del segmento di mercato di un definito immobile, quello oggetto di stima appunto, fornisce i criteri con i quali giudicare la comparabilità con gli altri immobili.
Il sopralluogo permette di stabilire il segmento di mercato di appartenenza dell’ immobile, determinandone la tipologia immobiliare ed edilizia e definendo:
– la localizzazione
– la destinazione attuale
– la dimensione
– la superficie principale
Nella formulazione del giudizio di stima l’analisi del mercato immobiliare e la rilevazione dei prezzi di mercato rendono il giudizio di stima verosimile.
Il Valutatore professionista che studia l’evoluzione metodologica, con il continuo aggiornamento e con l’adozione degli standard di valutazione contribuirà alla trasparenza del mercato immobiliare.
Il Valutatore Immobiliare
