L’immobile presenta qualche lieve difformità rispetto alla planimetria catastale e la banca per concedere il mutuo esige che la difformità sia sanata. Che fare? Si possono fare varie ipotesi ma alla fine tutto dipende dalla considerazione se è più oneroso provvedere alle modifiche o rinunciare al mutuo di quel determinato istituto di credito
Scrive un lettore, G.G.:
Buongiorno,
ho in corso una pratica di stipula per un nuovo mutuo finalizzato all’estinzione di quello esistente (con altro istituto di credito) ed al finanziamento di lavori di ristrutturazione dell’immobile.
Nella perizia effettuata per l’istituto erogante il nuovo mutuo è stata annotata la difformità delle piantine catastali allo stato attuale dell’immobile.
Tale difformità riguarda la realizzazione di un angolo cottura nel salone e della sostituzione della vecchia cucina con una camera da letto.
Tali modifiche sono state effettuate immediatamente a valle dell’acquisto dell’appartamento avvenuto nel 1999.
Il direttore dell’istituto erogante il nuovo mutuo afferma, pena la non erogazione del mutuo, di avere la necessità di allegare le planimetrie catastali corrispondenti allo stato attuale.
Avendo chiesto il nuovo mutuo (oltre che per condizioni più favorevoli rispetto a quello attuale) per ristrutturare l’appartamento, e per effettuare il successivo accatastamento delle nuove modifiche, consistenti soprattutto nella realizzazione di due bagni in luogo dell’unico esistente, e delle modifiche effettuate all’atto di acquisto, mi sembra assurdo dover procedere ad un accatastamento preventivo ai lavori ed ad un nuovo accatastamento successivo ai nuovi lavori a due mesi di distanza.
Oltretutto, in termini di legge, l’art. 29 comma 1bis della legge 52/85sancisce l’obbligatorietà della conformità solamente per “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie”.
Gli atti di mutuo sono stati stralciati, e perciò esenti da tale vincolo, dal suddetto articolo.
Cosa posso fare per far presente alla banca che la richiesta fattami non è vincolante ai fini della stipula dell’atto di mutuo?
Ringrazio anticipatamente. Saluti
A rispondere sono gli esperti di MutuiOnline.it
Per quanto formalmente la norma non ricomprenda gli atti di mutuo tra quelli per i quali è richiesta la conformità obbligatoria, è anche vero che la norma stessa la prevede espressamente per i trasferimenti di proprietà di fabbricati. Quindi, in tutti i casi in cui il mutuo va a finanziare l’acquisto di un immobile, la conformità sarebbe, almeno teoricamente, assicurata dalla necessità della conformità stessa per poter concludere l’acquisto collegato al mutuo.
Di conseguenza, negli altri mutui, quale quello di sostituzione e ristrutturazione nel caso specifico, non direttamente collegati ad un acquisto non di rado la banca chiede comunque di attestare la conformità delle planimetrie. Chiaramente si tratta di un elemento di sicurezza e completezza in più per la banca, soprattutto considerando che a tutti gli effetti per l’istituto si tratta di una nuova operazione e di un nuovo cliente, e che si tende quindi a ricreare l’insieme più completo possibile della documentazione solitamente necessaria alla banca per completare l’istruttoria del finanziamento.
In questi casi va valutata l’intransigenza o meno della banca nel procedere all’operazione, insistendo sulla non obbligatorietà formale rispetto alla norma di riferimento. E’ possibile che, soprattutto in caso di discrepanze minori tra la planimetria originale e quella modificata, se tutti i restanti criteri di credito risultano soddisfatti l’istituto rinunci all’ulteriore documento.
Se invece la posizione della banca non si modificasse sarebbe giocoforza necessario valutare il costo di un accatastamento preventivo rispetto alle alternative di mutuo eventualmente verificabili presso altri istituti che si mostrassero disponibili all’erogazione senza tale adempimento.
