Come stimare correttamente un immobile

Ott 29, 2013 | Comunicato blog

La stima del prezzo di un immobile è il passo fondamentale che deve compiere un investitore immobiliare per comprare e vendere bene. Tuttavia, è uno degli aspetti più complicati: sbagliare la stima del prezzo di una casa può infatti far perdere decine di migliaia di euro.

La mancanza di una regola matematica oggettiva e rigorosa per stabilire senza dubbi il valore di un immobile sul mercato rende infatti difficile la stima.

In Italia questa operazione non è infatti ancora completamente standardizzata e condivisa in maniera univoca dagli operatori del settore, come invece accade in altri paesi.

Il prezzo non si basa infatti solo sulle caratteristiche dell’immobile, ma anche su fattori aleatori (come quotazioni di immobili simili sul mercato, svalutazione, variazioni della domanda, quantità di immobili simili sul mercato, ecc.) e su criteri soggettivi (grado di ristrutturazione, stato degli interni, vicinanza a mezzi pubblici o ai posti di lavoro, ecc.).

L’importante è dunque avvicinarsi il più possibile al prezzo reale dell’immobile con un’approssimazione del 10%. Ma come riuscirci? Quali strumenti servono? Un geometra, un architetto o agente immobiliare, visto che lavorano nel settore, possono garantirci la stima giusta di un immobile?

Vista l’attuale situazione nel nostro Paese, la risposta non può che essere “non sempre”. Nessuno ad esempio – né i media né gli operatori del settore – dice che i prezzi delle case in Italia negli ultimi sei anni ad oggi sono saliti, bensì tutti parlano di prezzi che sono crollati e che continueranno a crollare. Il fatto è che la maggioranza delle persone non sa neanche quanto realmente abbia pagato la propria casa proprio perché i prezzi, soprattutto in passato, sono stati molto spesso “pompati” e non rispecchiavano il valore reale dell’immobile.

Ecco perché è fondamentale imparare a stimare correttamente una casa da solo. Sono tre gli strumenti su cui si può fare affidamento: il Borsino Immobiliare FIAIP, il Borsino Immobiliare FIMA e l’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio della propria provincia.

Questi sono gli unici strumenti ufficiali presenti in Italia su cui basare una corretta stima del prezzo di un immobile e si possono trovare, oltre che sul sito dell’agenzia del territorio, in molte agenzie immobiliari.

Oltre a questo ci si deve informare poi anche su altri aspetti come l’ubicazione dell’immobile, le caratteristiche più richieste dal mercato immobiliare della zona, ecc. Questi aspetti possono essere approfonditi consultando il portale Viveredimmobili.it e scaricando il mio ebook gratuito sui primi 4 passi fondamentali per comprare casa nel modo corretto e guadagnarci

Matteo Rizzo

Chi è Matteo Rizzo

Nato in terra friulana nel 1979, geometra, Matteo Rizzo approda nel mondo immobiliare a soli 19 anni. Dopo un breve periodo in qualità di dipendente presso un’agenzia immobiliare, decide di aprirne una propria; a distanza di 15 anni è ancora titolare della stessa agenzia, ove lavora con l’aiuto del socio Marco. Dal 2006 si è specializzato in investimenti e acquisti tramite aste giudiziarie e stralci.

Persona ambiziosa e concreta, Matteo Rizzo si è dimostrato capace di effettuare negli ultimi anni operazioni di notevole rilevanza; ha maturato e consolidato un’enorme esperienza sul campo affrontando differenti situazioni di mercato, dalle più floride a quelle più difficili.

I guadagni personali e societari, accompagnati da una costante soddisfazione della clientela, fanno di Matteo Rizzo un ottimo agente, che ha saputo consigliare, investire, vendere e comprare nel modo giusto.

Ha conseguito un’oculata formazione professionale, attraverso la partecipazione a corsi nazionali e internazionali in materia di investimento e compravendite.

Website: www.viveredimmobili.it

Il nostro blog Portaliimmobiliari.net, in un libro!

Ott 3, 2013 | Comunicato blog

Nell’informazione immobiliare il nostro blog ha sempre creduto fortemente e poter fornire approfondimenti agli agenti immobiliari, in primis, ma anche ad altri soggetti che possono trarre vantaggi dalla conoscenza dei portali immobiliari, è sempre stato uno dei nostri maggiori e principali obbiettivi.

Ed è per questo motivo che ci ha fatto davvero molto piacere scoprire, di essere stati non solo menzionati, ma aver fornito agli autori del libro: “Fare marketing con gli annunci. Risorse e strumenti per vendere e ottenere contatti” (Editore: Hoepli) un buon bagaglio culturale sul variegato mondo dei portali dedicati al Real Estate.

Vogliamo quindi ringraziare Alessandro Cirinei e Andrea Monaci, che hanno voluto includere diverse informazioni tratte dal nostro blog, come fonte di competenza e conoscenza sulla realtà dei portali.

Una piccola sintesi del contenuto del libro, che è già possibile acquistare su amazon.com:

Promuovere prodotti attraverso gli annunci è una forma di marketing di fondamentale importanza per molte tipologie di imprese. Prima dell’avvento di Internet, gli annunci rappresentavano un canale pubblicitario sfruttato soprattutto sulla carta stampata. Le nuove tecnologie e, più di recente, i social network hanno rivoluzionato il modo in cui si acquisiscono contatti, creando nuove opportunità per ottimizzare il proprio budget marketing e aumentare le vendite. Questo libro, a partire da un’analisi storica del mondo degli annunci in Italia, offre risorse e strumenti per migliorare la capacità di ottenere risultati attraverso gli annunci in vari settori merceologici come l’immobiliare, i motori, la nautica, i prodotti “consumer”. Il testo offre un’ampia e aggiornata panoramica sui principali siti di annunci e analizza tutti gli elementi che possono permettere a imprese e privati di costruirsi una strategia di comunicazione efficace e ottenere risultati soddisfacenti. Fra questi, non mancano gli strumenti di web marketing disponibili, con le relative peculiarità per migliorare il proprio business. Il tutto è completato da alcuni esempi con le metriche necessarie per valutare il ritorno dagli investimenti (ROI). 

Per informazioni sul costo e per acquistare il libro, clicca qui.

http://www.amazon.it/marketing-annunci-strumenti-ottenere-contatti/dp/8820358670

Attico.it acquistato da Casa.it per 1.000.000 di euro!

Ott 3, 2013 | Comunicato blog

E’ di queste ultimo ore la notizia che il gruppo B&P Editori, uno dei pilastri storici nel settore della comunicazione e della pubblicità immobiliare, è stato acquistato da Casa.it, per la cifra di un milione di euro.

La dichiarazione del fallimento della società, fornita solo 3 mesi fa, aveva lasciato un segno importante nel mondo del Real Estate, per le conseguenze economiche e umane che portava con sé.

A meno di quattro mesi di distanza, si pone la parola fine al processo fallimentare.

Tre i protagonisti che hanno presentato le offerte per l’acquisto: Casa.it, Idealista.it e Immobiliare.it.

Tre dei maggiori portali immobiliari presenti in Italia oggi, che hanno formulato proposte molto diverse tra loro, sia sotto l’aspetto monetario, che sotto il profilo della conservazione del posto di lavoro per i circa 200 dipendenti che erano presenti nella società prima del fallimento.

Queste le offerte:

casa.it: offerta di 1 milione di euro con la permanenza di 5 lavoratori.

idealista.it: offerta di 740.000 euro con la permanenza di 15 lavoratori

immobiliare.it:offerta di 610.000 euro, senza la permanenza di alcun lavoratore di b&p editori.

Data l’entità dell’importo offerto, è stata in finale Casa.it a vincere.

 Ma per capire il valore delle offerte presentate, è opportuno analizzare la stima del capitale economico di b&p editori, e questa è la relazione di stima realizzata dalla dott.ssa nadia farina (tratta delle news di Idealista):

“le testate principali, distribuite su gran parte del territorio nazionale sono “attico” e “prendicasa”, cui si è aggiunta, sebbene in tono minore, la vendita di spazi ed inserzioni pubblicitarie sulla testata “vetrinamotori”, concepita per pubblicizzare la vendita di autovetture usate da parte di concessionarie d’auto con la diffusione di internet, al business tradizionale, si è affiancata la creazione di due portali di buona visibilità (attico.it e prendicasa.it) con contatti crescenti a cui possono accedere, grazie a un apposito software gestionale personalizzato (officecasa), creato e mantenuto da b&p editori, le agenzie immobiliari clienti che possono inserire direttamente sul web i loro annunci”

successivamente la dott.ssa nadia farina si sofferma sulle difficoltà del mercato immobiliare italiano, il cui quadro è ancora fosco, ma rispetto al quale augura tuttavia un miglioramento nel 2014. questo ottimismo porta alla seguente valutazione:

la quota di mercato coperta da b&p è comunque ancora interessante e si ritiene che con una sia pur modesta ripresa delle negoziazioni immobiliari e con la normalizzazione dell’attività operativa possa stabilizzarsi nel breve termine e posizionarsi in leggera crescita nel medio

la crisi della raccolta pubblicitaria su carta, a cui b&p non è riuscita a rispondere con adeguati introiti provenienti dal web, ha determinato il fallimento dell’editore, mentre altri concorrenti si facevano strada guadagnando posizioni

queste le premesse della valutazione:

– il periodo medio di dilazione dei pagamenti da parte della clientela è previsto in 90 gg

– la svalutazione dei crediti è stata stimata all’1,5%

– rispetto all’organico pre-fallimento risulta ridimensionato e risultano soppresse alcune funzioni apicali

– è stato mantenuto costante il costo dei responsabili di filiale

– la voce “consulenze” riguarda la gestione del comparto web

– attualmente la sede di cinisello è sovradimensionata

– il costo del capitale di debito è stato ipotizzato nel 6,5%

e questi i risultati della valutazione per l’intero esercizio 2013

– totale fatturato: 11.395.000 euro (da cui sono già stati dedotti i crediti svalutati)

– totale pagamenti: 12.717.665 euro (di cui: 10.710.542 ai fornitori; 545.333 stipendi netti; 108.515 imposte sul reddito; 63.435  spese bancarie e oneri finanziari)

– cashflow gestionale: 997.908 euro

– aumento di capitale: 500.000 euro

– il capitale economico dell’azienda b&p editori spa, inteso nella sua configurazione attuale, sulla base delle informazioni e dei dati acquisiti, elaborati in un’ottica prospettica conservativa e non aggressiva, si collocano in un intorno variabile tra i 437.442 euro ed i 735.007 euro

 Fonte: Portaliimmobiliari.net – Idealista.it/news

Affitti – Canoni in calo e morosità: due spine per i proprietari

Ago 5, 2013 | Comunicato blog

Canoni d’affitto in calo del 4-5% all’anno nonostante la forte domanda abitativa. Ma si tratta di aggiustamenti ancora insufficienti a compensare il calo di potere d’acquisto delle famiglie: non a caso i provvedimenti di sfratto per morosità sono aumentati del 70% negli anni della crisi. Il mercato delle locazioni è sottoposto a spinte contrastanti, strettamente collegate alla situazione di stallo che stanno vivendo le compravendite (crollate di un quarto nel 2012 e di un altro 14% nel primo trimestre di quest’anno).

Da un lato l’impossibilità per molti potenziali acquirenti di accedere a un mutuo fa aumentare la domanda di locazione. Dall’altro, i proprietari, che non riescono a vendere e vedono aumentare il peso fiscale sul mattone o comunque hanno necessità di maggior liquidità, sono spinti a mettere gli immobili sul mercato. Adeguando le loro richieste verso il basso, ma non volendo neppure affittare a tutti i costi, tanto più che l’Imu – a meno di interventi a livello comunale – non distingue tra seconde case locate e tenute a disposizione.

Il peso del fisco
Contro il carico fiscale sulle locazioni, il 26 luglio Confabitare ha organizzato il «tax freedom day»: l’associazione sostiene che fino a quel giorno l’affitto se ne va in tutto in tasse. Il peso fiscale è difficile da sopportare anche secondo Confedilizia, che rileva anche l’incidenza disomogenea della fiscalità comunale su base territoriale. A questo si aggiunge l’obbligo – previsto nella conversione del Dl 63 – di allegare l’attestato di prestazione energetica a tutti i nuovi contratti d’affitto, a pena di nullità dell’atto. Obbligo ovviamente contrastato da Confedilizia e sul quale, secondo l’associazione presideduta da Corrado Sforza Fogliani, ci sarebbe l’impegno del Governo a fare marcia indietro.

I contratti e i canoni
In ogni caso c’è da segnalare l’aumento negli ultimi anni dei contratti registrati. Secondo dati del ministero dell’Economia elaborati da Confedilizia, questi sono cresciuti del 15% in due anni: da 1,252 milioni nel 2010 a 1,445 milioni del 2012. Secondo l’associazione dei proprietari, si tratta perlopiù di contratti emersi per effetto della cedolare: l’opzione è stata esercitata in un caso su cinque nel 2011 e in uno su tre nel 2102. Naturalmente la grossa fetta di nero che caratterizza il mercato italiano rimane esclusa dalle statistiche ufficiali.
Spinte contrastanti, dunque, che stanno però portando i canoni di locazione verso il basso. Nell’ultimo anno, secondo le elaborazionni di Nomisma sul mercato delle principali 13 città (vedi Casa24 Plus del 27 giugno), la discesa è stata del 4% medio. Un trend negativo che in 5 anni porta il calo complessivo al 16 per cento. E questo senza considerare l’inflazione, che, pur contenuta, pesa per qualche punto percentuale annuo e determina l’adeguamento automatico dei canoni per i contratti non sottoposti a cedolare. Anche guardando più nello specifico a livello territoriale, non si registra nessun segno positivo.
Il calo annuo più marcato nei centri storici è stato a Padova, dove l’affitto mensile è sceso del 6%; in periferia è invece Bari a guidare i ribassi (-5,9%). Firenze è la città dove nell’ultimo anno la discesa dei canoni è stata più contenuta (-3%), ma se si guarda al trend di medio periodo il capoluogo toscano è in testa: nel 2008 vivere in affitto costava il 23% in più. Trend simile quello di Bologna: adeguamenti nella media nell’ultimo anno, ma discesa di oltre un quinto dei canoni negli ultimi cinque.
Il valore assoluto degli affitti, però, rimane elevato: mediamente ci vogliono oltre 980 euro per affittare 75 metri quadrati in centro città e circa 600 in periferia. I picchi sono a Roma (quasi duemila euro in centro e quasi 900 in periferia) e Milano (1.587 euro e 784 euro). Tra i centri più “economici” Catania (630 euro in centro e 400 in periferia) e Torino (rispettivamente 830 e 500 euro).

L’allarme sfratti
Secondo le associazioni degli inquilini, tuttavia, i canoni sono scesi poco rispetto al boom che ha caratterizzato gli anni pre-crisi, quando, soprattutto nelle aree urbane, i canoni sono raddoppiati. Non si giustificherebbero altrimenti, sostiene il Sunia, i numeri allarmanti riguardanti gli sfratti: quasi 68mila, secondo gli ultimi dati ufficiali del ministreo dell’Interno, i provvedimenti emessi dai Tribunali nel 2012 (+6,2% annuo) e 121mila casi sotto richiesta di esecuzione. Nel 90% si tratta di sfratti per morosità, cresciuti del 70% in 5 anni.
Per arrivare a un ridimensionamento dei canoni più significativo – concordano inquilini e proprietari – bisognerebbe rivedere la fiscalità a favore dei canoni concordati e garantire i proprietari contro la morosità con appositi “fondi di rotazione” predisposti dagli enti locali in collaborazione, ad esempio, con Fondazioni bancarie.

I NODI DA SCIOGLIERE
1. Segni di ripresa per la cedolare secca
I proprietari che optano per il regime della cedolare secca sono una minoranza, ma ci sono segnali che potrebbero indicare un’inversione di tendenza: è infatti aumentata al 32% la quota di nuove locazioni per le quali viene scelta la cosiddetta tassa piatta. Nel cantiere sulla casa del Governo però c’è anche l’ipotesi di una sua abolizione. Sta di fatto che misure per l’emersione del nero e una revisione del sistema di tassazione delle abitazioni locate sono necessarie per riportare il mercato in equilibrio su canoni sostenibili.
Che cos’è
La cedolare secca sostituisce, con una tassazione al 21% per i contratti liberi e al 19% per i concordati, l’Irpef e le addizionali, le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, risoluzioni e proroghe. In cambio il locatore si impegna a non aumentare il canone (nemmeno l’aggiornamento Istat) per l’intera durata del contratto.
Il flop
Il gettito della cedolare si è fernato a 645 milioni nel 2011 e a un miliardo nel 2012. Le previsioni che erano state fatte al momento della sua introduzione erano ben diverse: 2 miliardi nel 2011 e 4 nel 2012.
L’opzione per la tassa piatta è stata esercitata da 490mila contribuenti contro i quasi 21 milioni di soggetti che hanno dichiarato redditi da fabbricati. La tassa piatta viene poi praticamente ignorata da coloro che dichiarano redditi fino a 26mila euro, e per vedere percentuali di adesione oltre il 10% bisogna superare i 35mila. Il 60% di proprietari di case affittate dichiara redditi fino a 26mila euro all’anno.
La ripresa
Il numero dei nuovi contratti registrati nel 2012 è arrivato a quota 1,4 milioni. Quasi 100mila in più che nel 2011 e 200mila in più che nel 2010. La scelta per la cedolare è passata dal 23% di due anni fa al 32% del 2012. Confermando quella che era una sensazione condivisa tra gli operatori: la complessità delle modalità di opzione per i contratti in corso fa sì che il momento preferito dai proprietari per scegliere la tassa piatta sia la stipula di un nuovo contratto.

2. Il canone concordato non conviene più
I contratti a canone concordato – frutto di accordi a livello locale tra associazioni di inquilini e di proprietari che mirano ad abbassare gli affitti al di sotto degli standard di mercato – hanno subìto un drastico ridimensionamento, perché è pesantemente diminuita la convenienza fiscale per i locatori.
Il carico fiscale
Da un lato c’è stata la penalizzazione dovuta alla cedolare secca, che differenzia solo del 2% il trattamento fiscale di questo tipo di contratto rispetto al “libero” (19% contro 21%); dall’altro il taglio alle deduzioni Irpef sui redditi da affitto ha penalizzato chi non sceglie la tassa piatta: se prima chi optava per il concordato pagava le tasse sul 59,5% del reddito ottenuto, oggi l’imponibile è pari al 66,5%. Ma soprattutto i Comuni non hanno, nella maggior parte dei casi, previsto aliquote Imu agevolate per questi contratti, come spesso accadeva invece con l’Ici. Questo perchè nel primo anno di applicazione dell’imposta patrimoniale il 3,8 per mille del riscosso andava comunque allo Stato; ma anche se ora non c’è più questo vincolo, i Comuni, alle prese con tagli ai trasferimenti, non hanno variato, se non in pochi casi, le loro scelte. Dove non sono stati previsti alleggerimenti l’imposta sul mattone si è moltiplicata fino a 7 volte.
Contro il «caro affitti»
Una delle misure che potrebbe aiutare a calmierare i canoni d’affitto è proprio il rilancio del concordato. Questo potrebbe avvenire stabilendo, a livello nazionale, un’aliquota Imu agevolata particolarmente conveniente per i proprietari che scelgono questi contratti, aumentando lo sconto sull’imponibile Irpef o abbassando l’aliquota della cedolare secca. Un altro strumento che secondo le associazioni degli inquilini potrebbe portare ad abbassare i canoni passa per l’agevolazione e il finanziamento (oltre che di nuova edilizia sociale) di fondi di rotazione: si tratta di strumenti in genere finanziati da enti locali e fondazioni bancarie che rifondono il proprietario dei canoni dovuti e programmano un piano di rientro per l’inquilino inadempiente.

LA TENDENZA
Il proprietario si tutela con la polizza anti-morosi
L’aumento del rischio morosità ha portato alla crescita di fideiussioni e altre formule assicurative, in genere proposte da agenzie specializzate o associazioni di proprietari, che tutelano i locatori dai potenziali mancati incassi. In genere vengono coperte 12 mensilità e le spese legali in caso di procedimenti di sfratto o altre controversie.
La polizza fideiussioria
In sostanza il locatore può chiedere al conduttore il rilascio di una polizza fideiussoria per l’eventuale inadempimento a tutti gli obblighi derivanti dal contratto: mancato versamento dell’affitto o delle spese accessorie, danni all’immobile eccetera. È comunque opportuno stabilire che la polizza garantisca un importo pari ad almeno un anno del canone di locazione e delle spese accessorie preventivate (tempo necessario all’espletamento della causa di sfratto in prima esecuzione).
Generalmente, il contratto viene consegnato dal conduttore al locatore prima o contestualmente alla stipula del contratto di locazione.
Bancaria o assicurativa?
La fideiussione bancaria garantisce la “buona condotta” dell’inquilino per tutta la durata della locazione, previo versamento di somme o titoli che rimangono vincolati. La fideiussione assicurativa è invece legata al pagamento di un premio annuale o di un premio unico da parte del conduttore: in caso di inadempimento all’obbligo di versare il premio, la compagnia può recedere dal contratto, facendo venir meno la garanzia. Nel contratto è opportuno inserire una clausola per la quale il pagamento da parte dell’istituto di credito o dell’ assicurazione debba avvenire a “prima richiesta”, senza cioè preventiva necessità di escussione nei confronti dell’inquilino.
Molti proprietari, in alternativa, si assicurano anche con polizze di tutela legale, che garantiscono il rimborso di somme per le spese legali sostenute per il procedimento di sfratto e conseguente azione di rilascio, oltre al procedimento di recupero forzoso dei canoni di locazione e spese accessorie.

Fonte: http://www.casa24.ilsole24ore.com/