Mar 12, 2012 | News Immobiliari
Diamo evidenza ad un’analisi interessante che viene dal Gruppo Tecnocasa, analisi che riguarda le caratteristiche socio-demografiche di coloro che accedono ad un mutuo. Dati utili a chi fa l’agente immobiliare, in quanto dipingono un profilo reale di mutuatario.
L’indagine parte dai dati forniti dalle agenzie affiliate del settore creditizio di tutta Italia che, attraverso una piattaforma informatica, pervengono all’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa.
E’ stato considerato un campione di circa 10.000 mutui erogati in Italia nel corso dell’anno 2011 (di questi circa 4.900 erogati nel secondo semestre).
L’anno 2011 ha mostrato un mercato del finanziamento alla famiglia per l’acquisto dell’abitazione a due velocità: il primo semestre ha sostanzialmente retto il passo del 2010, anche se ha dato un lieve segnale di rallentamento dei volumi erogati, -3%; la seconda parte d’anno registra invece un calo a doppia cifra, in base ai dati Bankitalia relativi al terzo trimestre 2011, rispetto al terzo trimestre 2010 infatti il calo è stato pari a -16%, considerando la diminuzione della domanda di mutui ipotecari nel terzo trimestre 2011, le aspettative di erogato per il quarto trimestre 2011 sono all’insegna di un ulteriore calo di mercato. Sarà necessario attendere i dati di chiusura 2011 che verranno resi noti intorno alla metà di Aprile, e che daranno una misurazione definitiva alle sensazioni di mercato.
Nel 2011 le operazioni realizzate attraverso le reti di mediazione Kiron ed Epicas hanno evidenziato nel 75% dei casi un mutuatario di sesso maschile, mentre la componente femminile si attesta al restante 25% del campione.
Sia nel secondo semestre che nell’intero 2011 l’età media di chi ha sottoscritto un mutuo ipotecario in Italia è di39 anni.
Ulteriore indice che andiamo ad analizzare nell’identikit socio-demografico è quello relativo alla tipologia di professione del “mutuatario tipo”. Le professioni vengono accorpate come segue:
– Dipendente a tempo indeterminato
– Dipendente a tempo determinato
– Lavoratore autonomo
– Libero professionista
– Pensionato
– Altro
Il quadro generale che ne emerge è il seguente: più di 8 mutuatari su 10 sono dei lavoratori a “posto fisso”, che hanno quindi un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Se aggiungiamo poi anche la quota di pensionati, vediamo che saliamo ad oltre l’87% del campione. Il dato è rilevante in un ottica che vede il rimanente 13% del campione di competenza di un mercato del lavoro cosiddetto “flessibile” (partite iva, i professionisti, i lavoratori con contratto di lavoro da dipendente ma a tempo determinato).
Fonte: http://www.blogagenzieimmobiliari.it/
Mar 12, 2012 | News Immobiliari
L’inquadramento di un collaboratore all’interno della propria agenzia immobiliare è un passo importante e inevitabile. Giova prima di tutto ricordare che tutti devono essere dotati di patentino immobiliare, ad eccezione della segretaria, che coordina il lavoro altrui.
I due modi principali per inquadrare persone all’interno di un negozio immobiliare risultano essere due:
-co.co.pro
-partiva IVA
Il co.co.pro è il “contratto di collaborazione a progetto”, introdotto nel 2003 dalla legge Biagi (d.lgs. 276/2003). Secondo il sito “Area Lavoro”, I co.co.pro. definiscono il lavoratore non come un dipendente, ma un collaboratore autonomo. L’attività svolta dal collaboratore, infatti, deve essere legata alla realizzazione di un progetto (o programma di lavoro, o fasi di esso).
I contratti di lavoro a progetto devono avere la forma scritta (al contrario delle co.co.co.) e devono definire:
-la durata determinata o determinabile del progetto;
-il contenuto del progetto o programma di lavoro (o delle fasi di esso);
-il corrispettivo (e i criteri per determinarlo);
-i tempi e le modalità del pagamento;
-la disciplina dei rimborsi spese;
-le modalità del coordinamento con il committente relative all’esecuzione, anche temporale della prestazione lavorativa;
-le eventuali misure per la tutela e la sicurezza del collaboratore a progetto.
Il contratto a progetto è la forma più usata nel disciplinare i collaboratori delle agenzie immobiliari, ma dovrebbe essere limitata ai periodi iniziali di collaborazione e al compimento, come si dice qui sopra, di un progetto.
L’altra forma è l’apertura della Partita IVA. A questo regime è possibile collegare il cosiddetto “regime dei contribuenti minimi”, a cui si accede se sussistono le seguenti due condizioni:
– accessibilità solo per cinque periodi d’imposta, ad eccezione dei contribuenti che non hanno compiuto 35 anni
-applicazione di un imposta sostitutiva irpef e relative addizionali del 5% anziché del 20%
Questo regime prevede anche l’esenzione IVA e il non obbligo di tenere scritture contabili.
Ricordiamo che è bene consultare sempre un consulente commercialista e del lavoro prima di prendere qualsivoglia decisione.
Fonte: http://www.blogagenzieimmobiliari.it/
Mar 12, 2012 | News Immobiliari
Sebbene la seconda ondata di liquidità della bce abbia rassicurato gli istituti di credito italiani, gli spread continuano a lievitare anche oltre il 5%. la moratoria abi-consumatori è l’unica ancora di salvezza per i consumatori in difficoltà
Chi ha intenzione di accendere un mutuo farebbe meglio ad attendere tempi migliori. Gli spread applicati dalle banche non accennano infatti a ridursi, al contrario. nonostante il secondo maxiprestito concesso agli istituti europei dalla bce lo scorso 29 febbraio, gli spread sono nuovamente “al galoppo”, e attualmente vanno da un minimo del 3% e un massimo che supera il 5%.in confronto agli spread di circa sei mesi fa, si tratta di valori più che raddoppiati.
I livelli esorbitanti degli spread non sono l’unico ostacolo all’accesso al credito: bisogna infatti mettere in conto anche le condizioni molto restrittive imposte dalle banche, soprattutto per i nuovi clienti
Chi nonostante le difficoltà fosse deciso a ottenere un prestito ipotecario, deve prestare molta attenzione al possibile rialzo dei tassi in futuro: se in questo momento il tasso euribor, cui è indicizzata la gran parte dei mutui variabili, è infatti ai minimi, attestandosi in questi giorni intorno allo 0,50% (euribor 1 mese 360 in data 8 marzo 2012), è molto probabile che nei prossimi mesi tornerà a salire. Se così fosse, chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile potrebbe ritrovarsi a pagare una rata decisamente più onerosa di quella attuale: su un prestito ventennale da 100 mila euro, se l’euribor salisse sino al 3%, per esempio, la rata mensile potrebbe aumentare di circa 150 euro, mentre, in caso di mutui trentennali, l’incremento sarebbe di 160 euro
Per chi ha già sottoscritto un mutuo e si trova in difficoltà con il rimborso delle rate, una buona soluzione è rappresentata dalla moratoria sulle rate prevista da abi e consumatori, che è stata prorogata sino al 31 luglio 2012. Grazie a questo accordo è possibile ottenere la sospensione del pagamento delle rate del mutuo per un anno. il termine massimo entro il quale si devono verificare gli eventi che possono permettere la sospensione è il 30 giugno 2012
Fonte: http://www.idealista.it/news/
Mar 5, 2012 | News Immobiliari
Buone notizie per gli aspiranti mutuatari italiani. Dopo 10 mesi di rialzi consecutivi gli spread sui tassi dei mutui potrebbero intraprendere la strada del ribasso. Ad aprire le danze è stata Cariparma che da poco ha deciso di ampliare il plafond dei finanziamenti destinati alle famiglie a 2,5 miliardi di euro lanciando una “Campagna Mutui casa 2012”. L’istituto potrebbe essere il primo a rompere al ribasso la barriera dei 300 punti (3%) con un tasso variabile ottenuto sommando uno spread del 2,6% all’Euribor a 3 mesi (oggi fissato allo 0,99%).
Nel mese di febbraio lo spread medio applicato sui mutui viaggia oltre i 350 punti base, sia per le offerte a tasso variabile che per quelle a tasso fisso.
Ma l’istituto controllato da Crédit Agricole non dovrebbe essere il solo a rilanciare il mercato dei prestiti per la casa. Secondo indiscrezioni almeno altri due istituti big potrebbero nelle prossime 2-3 settimane dare una sforbiciata agli spread. Il dato è ancor più positivo se si considera che il segnale arriva da istituti che hanno un forte peso sul mercato dei mutui, muovendo masse ingenti, e non da banche che hanno una quota (e un impatto sul credito alle famiglie) meno significativa.
Effetto domino
«A marzo, per la prima volta da maggio 2011, alcune banche potrebbero invertire la tedenza sugli spread diminuendoli e cercando di aprire il rubinetto del credito», conferma Stefano Rossini di MutuiSupermarket. «Il mercato si potrebbe attendere un’offerta di 30-40 punti base in meno nei prossimi 30-40 giorni. Sarebbe un primo segnale positivo che potrebbe far scattare un effetto domino al ribasso. Lo stesso effetto che, soprattutto a partire da settembre, ha spinto la maggior parte degli istituti a rialzare gli spread accodandosi ai continui rialzi praticati dalle banche price makers, quelle che di solito muovono per prime il mercato».
Fattore Euribor
Non solo spread visti in calo. Anche l’andamento degli Euribor – i parametri europei che, sommati allo spread applicato dall’istituto, determinano il calcolo dei tassi della maggior parte dei mutui a tasso variabili stipulati in Italia (la quota di mutui agganciata al tasso Bce è infatti inferiore al 2%) – pare confortante. Ieri l’Euribor a 3 mesi è sceso, per la prima volta dopo 13 mesi, sotto la soglia dell’1% (oggi è allo 0,991%). I future quotati sul mercato londinese Liffe (che danno la dimensione di come, secondo le aspettative attuali dei mercati, si muoverà questo indice nei prossimi 5 anni) indicano che dovrebbe continuare a scendere anche nei prossimi mesi e restare sotto l’1% per altri due anni. Dopodiché potrebbe iniziare un percorso di normalizzazione e risalire verso il 3%, che la media storica degli ultimi 11 anni.
Ciò che colpisce di più guardando però in questo momento gli Euribor è l’andamento dell’indice a 1 mese – pure esso utilizzato da molti istituti per ancorare le rate dei tassi variabili – che si attesta intorno allo 0,57%. Ovvero oltre 40 punti base in meno (0,4%) rispetto al “fratello a 3 mesi”. Per questo motivo, mai come in questo momento, provare a contrattare con la banca la tipologia di Euribor da ancorare al tasso del mutuo, ha davvero senso.
Basti pensare che su un mutuo di 150mila euro da rimborsare in 25 anni, 40 punti base in meno corrispondono a un risparmio di interessi di circa 6-7mila euro. Gli stessi che i nuovi aspiranti mutuatari potrebbero risparmiare cogliendo la mini-discesa degli spread che dovrebbe scattare nei prossimi giorni
Fonte: http://www.ilsole24ore.com/art/finanza-e-mercati/ – I libri del Sole 24 Ore – Il mutuo perfetto
Mar 5, 2012 | News Immobiliari
Non tutte le ciambelle riescono con il buco e così a volte può accadere che quello che a prima vista sembra un affarone nasconda qualche sotterfugio e merita quindi di essere messo sotto accertamento. Potrebbe capitare per esempio a chi ha comprato casa low cost, a un prezzo effettivamente incredibile. Tanto incredibile da attirare la legittima curiosità dell’Agenzia delle entrate
Avete comprato casa a un prezzo decisamente “stracciato”? Bravi! Avete fatto un affarone!
Attenti però a non dovervi mangiare i gomiti perché a qualcuno quella performance così interessante (e gratificante per voi che l’avete realizzata) è sembrata tanto fuori dal comune quanto incredibile (nel senso che non può essere vera e merita un accertamento).
Come è facile capire l’accertamento “induttivo” potrebbe arrivare non da un vicino di casa invidioso o da un collega d’ufficio poco propenso a farsi i fatti propri, ma dall’Agenzia delle entrate che di questo genere di curiosità fa il proprio cavallo di battaglia oltre a essere l’impegno istituzionale suo proprio per definizione.
L’Agenzia delle entrate ha la competenza per farlo?
Perbacco! Lo si deduce dall’Ordinanza n. 1972 del 10 febbraio 2012 (udienza dell’11 gennaio 2012) – della Cassazione civile, sezione VI – Pres. Merone Antonio – Est. Cirillo Ettore: Accertamento – Gravi incongruità tra ricavi dichiarati e ricavi induttivamente determinati – Legittimità dell’accertamento.
Così riporta in sintesi la sentenza FiscoOggi del 1 marzo 2012: «E’ legittimo l’accertamento c.d. analitico-induttivo ex art. 39, comma primo, lett. d), DPR n. 600 del 1973 sui ricavi derivanti dalla vendita di unità immobiliari, in presenza di indizi di evasione gravi, precisi e concordanti. Nella fattispecie, il prezzo di vendita degli immobili era di molto inferiore rispetto alla media dei prezzi della zona, in base ai dati dell’osservatorio immobiliare italiano (OMI). Inoltre, i prezzi di vendita erano di poco superiori a quelli di costruzione degli immobili medesimi ed, infine, i mutui contratti dagli acquirenti apparivano di gran lunga superiori rispetto al prezzo di acquisto».
Fonte: http://www.quotidianocasa.it/
Mar 5, 2012 | News Immobiliari
Il 2012 è l’anno delle responsabilità per tutti gli attori del teatro immobiliare, proprietari, acquirenti, centri studi e agenti immobiliari professionali, che sono chiamati a guardare in faccia la realtà e a prendere atto con realismo e concretezza del valore attuale delle case. Parola di Giuliano Olivati, che auspica la creazione di un database con i prezzi del reale venduto, unico termine di comparazione per il mercato immobiliare
Nel corso di “Edil 2012“, la manifestazione fieristica che Bergamo (2-5 marzo 2012) dedica annualmente al settore, si è svolto il convegno “Il valore delle case tra fisco, credito e mercato“.
L’evento è stato organizzato dall’associazione E-valuations e ha visto la partecipazione di Fiaip Bergamo assieme a ordini dei notai, architetti e ingegneri, oltre agli albi di periti agrari e geometri.
Professionisti della filiera immobiliare chiamati quotidianamente a confrontarsi con l’impatto che le valutazioni immobiliari, e gli standard internazionali (IVS) da applicare, hanno sul tessuto sociale della città.
«La ricreazione è finita e anche l’ultima campanella è suonata”, ha detto a questo proposto Giuliano Olivati, presidente degli agenti immobiliari professionali Fiaip Bergamo – il 2012 è l’anno delle responsabilità per tutti gli attori del teatro immobiliare, proprietari, acquirenti, centri studi e agenti immobiliari professionali, che sono chiamati a guardare in faccia la realtà e a prendere atto con realismo e concretezza del valore attuale delle case».
Questo è il motivo per cui «dobbiamo tutti dimenticare i prezzi di picco di cinque anni fa, oggi improponibili, dato che non si può continuare a camminare con la testa girata all’indietro».
Il problema è però che in Italia non esistono valutazioni immobiliari reali, estrapolate cioè a partire dal reale venduto, mentre gli unici ad avere un’idea del reale valore di mercato di un immobile sono gli Agenti immobiliari che seguono le compravendite dall’inizio della contrattazione fino alla conclusione dell’affare.
Da questo dato incontrovertibile nasce la necessità di una banca dati che costituisca la base per qualsiasi valutazione, stima e perizia di un immobile in un determinato contesto.
Per agevolare la costituzione di questo strumento realistico di valutazione immobiliare, l’Osservatorio Immobiliare Fiaip Bergamo – così Olivati – metterà a disposizione i dati di cui dispone al fine di creare un database statistico relativo ai prezzi del reale venduto degli immobili, che consentirà a tutti (operatori del settore o semplici venditori o acquirenti) di avere sottomano dati effettivamente comparabili.
Fonte: http://www.quotidianocasa.it/
