Mercato immobiliare turistico: emerge una forte fragilità

Ott 8, 2012 | News Immobiliari

Si registra un arretramento dei valori, scenario incerto anche per le locazioni. Prezzi in calo del 4,4% e canoni del 3,2%

La società di ricerca Nomisma ha pubblicato uno studio sul mercato immobiliare turistico che disegna un quadro del settore quantomai incerto.“La capacità di tenuta dei prezzi – si legge – dimostrata negli scorsi anni, nonostante una contrazione dei livelli di attività (solo leggermente più contenuta rispetto a quanto registrato nelle aree urbane), mostra infatti evidenti segnali di cedimento. La drastica riduzione della domanda, sia italiana che straniera, ha spinto in molti casi l’offerta a ridimensionare le richieste, determinando un arretramento dei valori medi di mercato. Il calo che ne è scaturito è risultato più marcato rispetto a quanto registrato a livello medio nazionale, a conferma che la componente di investimento del settore immobiliare risponde a logiche in parte diverse rispetto a quella di utilizzo.”

Nel dettaglio Nomisma indica i seguenti dati:

Pesa anche l’aumento della gravosità della fiscalità, che colpisce duramente il settore delle seconde case e quindi l’immobiliare turistico : “A pesare sulle dinamiche non è tanto l’IMU in sé (la cui incidenza in rapporto al valore del cespite risulta in linea generale contenuta), quanto la percezione che l’investimento immobiliare rappresenti l’obiettivo privilegiato delle manovre di finanza pubblica.”

“A risultare penalizzate sono state sia le località più rinomate, in cui è prevalsa la spinta all’uscita opportunistica dal settore (redditività e fiscalità prospettica), sia in misura lievemente più attenuata quelle di “seconda fascia”, dove è invece la pressoché totale assenza di domanda, in parte legata al drastico ridimensionamento del credito al settore, ad avere accelerato il movimento ribassista.“ Le dinamiche di flessione colpiscono la sfera dei prezzi immobiliari un po’ ovunque e “non dissimile appare la situazione sul versante locativo, se si eccettua una riduzione dei canoni leggermente più contenuta rispetto a quella dei prezzi. Il tentativo di difesa della redditività a copertura dell’aggravio fiscale ha indotto un approccio conservativo dal punto di vista delle aspettative di reddito, che mal si concilia con la debolezza del quadro economico complessivo e la conseguente spinta delle famiglie ad incrementare la quota degli accantonamenti prudenziali per far fronte alle aspettative recessive. Lo scenario per il settore locativo pare, comunque, piuttosto incerto”. (…)

Fonte: http://www.quotidianocasa.it/

I social media nel mercato immobiliare: numeri e strategie

Lug 27, 2012 | News Immobiliari

Negli ultimi anni anche il settore immobiliare ha assistito all’evoluzione del marketing e se inizialmente sembrava esser in una posizione da attento osservatore, adesso ha iniziato a fruirne sempre di più. Molti professionisti immobiliari utilizzano i social media per fare un nuovo tipo di marketing, per creare nuove connessioni e per avvicinarsi sempre di più a un modo nuovo di comunicare.

Avevamo già accennato qui  all’utilizzo dei social media nel mondo immobiliare di come questo settore può fruirne per farsi conoscere e far conoscere i propri prodotti, per aumentare la propria visibilità e come  creare nuove relazioni che possono trasformarsi in opportunità di business. Oggi, attraverso una interessante ricerca sotto forma di infografica pubblicata su Mashable, vedremo un po’ di numeri, cartina di torna-sole di questa evoluzione.

Innanzitutto vediamo come già l’84% degli utenti del settore immobiliare sia propenso all’utilizzo dei social networks e come Facebook sia in posizione dominante nella classifica dei social network più utilizzati; a seguire Twitter e in terza posizione Linkedin. E l’utilizzo di questi strumenti è ben visto da più della metà degli utilizzatori.

Inoltre la ricerca mette in luce i vantaggi di possedere uno spazio di presenza online, punto di partenza imprescindibile per usufruire dei vantaggi della rete e questi vantaggi sono dimostrati dal comportamento degli utenti: infatti la ricerca dimostra come i potenziali acquirenti siano molto attivi : quasi il 50% degli utenti che individua l’annuncio di proprio interesse compie azioni sull’annuncio stesso, magari cercando un virtual tour dell’immobile e il 29% compie nell’immediato un’azione di richiesta di informazioni sugli immobili stessi; il 21% poi visita direttamente l’immobile trovato online. Questi dati rendono molto chiari i potenziali benefici di una presenza online per gli agenti immobiliari.

Ed è per questo che anche Casa.it sta percorrendo la strada di una strategia sociale volta al coinvolgimento dei propri utenti e di nuovi utenti che cercano casa, una strategia che ogni giorno mette al centro gli utenti per esser sempre in ascolto, soddisfarli e coinvolgerli. Un strategia a 360° gradi che crea una base di visibilità di grande impatto e importanza, in ausilio e supporto ai prodotti e alle strategie proposte da Casa.it.

Fonte: http://blog.casa.it/

Per la rendita catastale nuovi parametri di definizione

Lug 27, 2012 | News Immobiliari

Con la sentenza 9113/2012 la Corte di Cassazione ha stabilito che, per l’attribuzione o la modifica della rendita catastale, non è più sufficiente solo indicare l’area in cui si trova l’immobile, ma bisogna fare riferimento al tessuto urbano in cui è situato l’immobile, ai servizi disponibili e allo stato di conservazione dell’edificio.

La decisione è scaturita dall’esame di un immobile al quale era stata attribuita una rendita dalla Commissione regionale esclusivamente sulla base della sua ubicazione centrale, senza considerare ulteriori caratteristiche che secondo la Cassazione sono importanti per stabilire un quadro completo dello stato del fabbricato. Poiché era stato riscontrato lo stato di degrado dell’edificio, il suo saggio di fruttuosità era stato abbassato dal 2% all’1,5%. Secondo la Cassazione questa scelta è illogica, poiché non è ammesso nessun potere discrezionale sull’individuazione del tasso di interesse da applicare al capitale fondiario, ma occorre riferirsi ai moltiplicatori previsti dalle normative in vigore.

Nell’ottica della riforma del Catasto, da tempo in fase di elaborazione, tale sistema consentirà di stabilire il valore patrimoniale di un immobile in maniera più oggettiva, basandosi sul metro quadro e su funzioni statiche in grado di esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale.

Fonte: http://www.geometra.info/

L’affitto con riscatto: un’alternativa al mutuo

Lug 27, 2012 | News Immobiliari

L’affitto con riscatto, o con patto di futura vendita, può essere un’alternativa all’acquisto dell’abitazione e inizia ad affermarsi in ambito immobiliare.

Nell’attuale fase d’incertezza economica, di contrazione della domanda d’immobili e di selettività del sistema bancario nell’erogazione dei crediti, questa forma di contratto si sta rivelando appetibile per diverse tipologie di acquirenti e pertanto merita essere esaminata da vicino. Si tratta di un contratto stipulato tra un proprietario immobiliare e un privato (anche un costruttore), mediante il quale il privato loca il bene e acquista il diritto (o l’opzione) di comprare l’immobile dopo un certo numero di anni (di solito tra i 2 e i 5), nel corso dei quali occupa l’immobile e paga un canone di affitto. Una parte di quanto versato come affitto andrà a coprire il prezzo di acquisto. Il vantaggio di questa formula sta nel fatto che si può dilazionare nel tempo e rateizzare il pagamento del bene e intanto iniziare a goderne. Il canone di locazione non è più a fondo perduto, e in modo graduale si può diventare proprietari della casa scelta.
Il contratto di locazione è stipulato con una durata massima di 6 anni e con un canone concordato. Al momento del rogito notarile di compravendita sarà riconosciuto il 100% dei canoni di locazione versati.
È una formula non espressamente prevista dal Codice Civile, ma comunque legittima e implicitamente contemplata (in particolare si veda l’art. 1526 c.c., comma 3). Nella sostanza, produce gli effetti propri di un contratto di vendita con patto di riservato dominio, di cui riproduce la causa.

A chi può essere proposta questa soluzione. La locazione con patto di futura vendita può essere interessante per diverse tipologie di potenziali acquirenti:

• i giovani con contratti di lavoro a tempo determinato, che non riescono ad accedere a un mutuo, ma che desiderano investire in una casa;
• chi dispone di un reddito adeguato a sostenere le rate di un mutuo, ma non ha nell’immediato l’acconto necessario all’acquisto;
• chi prima di acquistare una nuova casa ne deve vendere un’altra. Con questa formula, infatti, può entrare subito nella nuova casa, senza stipulare l’atto definitivo di compravendita (rogito), e nel frattempo può dedicarsi alla vendita della propria abitazione senza l’incubo della scadenza. Quando avrà rogitato il proprio immobile, potrà completare l’acquisto del nuovo accendendo un mutuo d’importo inferiore, o magari senza bisogno del mutuo stesso;
• chi dispone di un reddito elevato e quindi, alla scadenza del periodo di locazione, potrebbe non aver bisogno di accendere un mutuo o comunque richiedere un mutuo più contenuto e calibrato rispetto alle proprie effettive necessità;
• chi preferisce non intestarsi immediatamente la proprietà dell’immobile o preferisce decidere, all’atto della stipula notarile, a chi intestarla;
• chi ha un’immediata necessità abitativa a causa di una separazione in corso, ma non può acquistare subito una nuova casa.

L’affitto con riscatto, o con patto di futura vendita, presenta dei vantaggi sia per il locatore che per il proprietario.

I vantaggi per l’acquirente:

• entra in possesso della casa grazie a un contratto meno impegnativo e preoccupante rispetto a un mutuo;
• copre parzialmente il prezzo di acquisto con una parte delle somme che versa a titolo di affitto;
• ferma il prezzo fino allo scadere del termine per l’esercizio del diritto di opzione o del contratto preliminare;
• risparmia gli oneri finanziari del mutuo, che sarà acceso solo quando eserciterà l’opzione di acquisto;
• al momento dell’acquisto, se richiederà un mutuo, questo sarà d’importo inferiore, e lui potrà rientrare nei parametri di merito creditizio.

I vantaggi per il venditore:

• se si tratta di un costruttore edile che fatica a vendere i beni realizzati, attraverso questa formula può ampliare la platea di soggetti interessati all’acquisto dei suoi immobili e non lasciarli infruttuosamente vuoti;
• migliora le proprie performance di vendita, poiché il locatario avrà tutto l’interesse ad acquistare, visto che le somme già versate non vanno perdute;
• vende a prezzi di listino. In un momento di mercato in cui si registra un divario sempre più ampio tra prezzo richiesto e prezzo proposto, con questa soluzione è possibile mantenere i prezzi di listino senza riduzioni per sconti.

Quando il locatore diventa proprietario del bene? Quando il proprietario cede effettivamente il proprio bene? La risposta non è univoca: dipende dalla fattispecie negoziale concretamente posta in essere tra le parti.
Si possono prevedere diverse soluzioni negoziali:

1. “contratto di locazione con patto di futura vendita”. Si tratta di un contratto di locazione in base al quale, dopo un certo tempo dall’inizio della locazione, il conduttore (locatario) ha la possibilità di pagare una determinata somma di denaro per acquistare il bene (Cass.Civ. Sez. III, 3587/92). Il contratto preliminare collegato è trascrivibile. In tale caso si redigono due contratti giuridicamente distinti ma collegati: da un lato un contratto di locazione, dall’altro un contratto preliminare collegato al primo. Il contratto preliminare, a sua volta, può essere unilaterale (il venditore si obbliga a vendere mentre il compratore è libero), oppure bilaterale (il venditore è obbligato a vendere e il compratore è obbligato a comprare. Il prezzo della vendita viene fissato e determinato e i canoni corrisposti sono ad esso imputati. Affinché si produca l’effetto traslativo è necessaria una nuova manifestazione di volontà, da esprimersi in sede di contratto definitivo e non alla stipula del contratto di locazione;
2. “contratto di vendita con patto di riservato dominio”. È un contratto di locazione con l’intesa che, trascorso il termine stabilito, qualora tutti i canoni di locazione siano stati regolarmente pagati, la proprietà del bene sarà trasferita al locatore. Il contratto di vendita con patto di riservato dominio è trascrivibile. L’effetto traslativo è automatico al regolare pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito;
3. “contratto di locazione con opzione di acquisto”. È un contratto di locazione contenente un vero e proprio patto di opzione, in forza del quale si attribuisce al conduttore il diritto di procedere all’acquisto del bene a un prezzo prestabilito, e si prevede che le rate del canone già pagate possano essere imputate (in tutto o in parte) come acconto sul prezzo. L’effetto traslativo si realizza al momento dell’ accettazione della proposta contenuta nell’opzione di acquisto.

Si segnala che i maggiori rischi per l’acquirente si hanno nel caso di contratto di locazione con opzione di acquisto, in quanto non trascrivibile e quindi difficilmente sostenibile in caso di controversia. Si possono infatti prevedere diverse situazioni:

a) mancato esercizio dell’opzione di acquisto. Se l’inquilino al termine del periodo stabilito non può acquistare l’immobile, perde i canoni versati. È una circostanza da non sottovalutare, poiché in questa forma di locazione spesso il canone è maggiorato di parecchio, talora fino al 50% in più, rispetto ai prezzi di mercato;

b) fallimento dell’impresa venditrice, nel periodo tra la firma del contratto di locazione e l’esercizio dell’opzione. Se la parte alienante è un’impresa venditrice e questa fallisce, le somme che il cliente ha corrisposto (per canoni) non sono assistite da alcuna garanzia di restituzione. Di conseguenza, è molto probabile che chi le ha sborsate non otterrà il minimo rimborso. Se l’impresa fallisce, il diritto di opzione è esercitabile solo a condizione di pagare tutto il prezzo originariamente previsto, e quindi pagando nuovamente le rate corrisposte all’impresa poi fallita;

c) cessione dell’immobile da parte dell’impresa venditrice ad un altro soggetto, nel periodo tra la firma del contratto di locazione e l’esercizio del diritto di opzione. Il terzo acquirente potrebbe non riconoscere al conduttore il diritto di opzione. Il contratto di locazione con opzione di acquisto non è trascrivibile, quindi il diritto ad acquistare il bene non è opponibile ai terzi acquirenti, non avendo questi avuto conoscenza di tale contratto.

d) iscrizione di un’ipoteca giudiziale da parte di un creditore dell’impresa, oppure trascrizione di un pignoramento o di un sequestro, oppure ancora instaurazione di una controversia giudiziaria che coinvolga l’impresa venditrice e che abbia a oggetto la casa data in locazione.

Dal lato del proprietario, invece, vi sono alcuni aspetti da gestire con attenzione, ad esempio il corretto pagamento dei canoni di locazione da parte del locatore e il mantenimento in buono stato dell’immobile. Per tutelarsi rispetto a questi rischi, si possono prevedere dei depositi cauzionali e delle polizze che garantiscano rispetto a eventuali mensilità non pagate.

Un’ultima questione, assolutamente non secondaria, riguarda il trattamento fiscale. Chi fosse interessato a sperimentare l’affitto con riscatto dovrebbe prestare molta attenzione alla scelta del contratto, poiché la locazione con patto di futura vendita, o con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti, comporta che la vendita dell’immobile si consideri conclusa alla data di stipula del contratto di locazione.
Se la clausola di trasferimento della proprietà inserita nel contratto di locazione vincola solo una delle parti, invece, il trasferimento della proprietà si produce solo alla data dell’atto di vendita.

Fonte: http://news.attico.it/

Lo stato possiede immobili per 240-320 miliardi, ma il 70% non si può vendere

Lug 27, 2012 | News Immobiliari

Lo stato è proprietario di oltre 530.000 unità immobiliari, per una superficie complessiva di oltre 222 milioni di metri quadrati e un valore che si aggira tra i 240 e i 320 miliardi. Ma di questo patrimonio solo il 30% potrà entrare a far parte del piano di dismissioni degli immobili pubblici. a dirlo è stato il direttore generale finanza e privatizzazioni del tesoro, francesco parlato, in un’audizione presso la commissione bilancio, tesoro e programmazione della camera dei deputati.

Le stime si basono sulle informazioni rivevute dalle amministrazioni pubbliche (circa il 53% del totale) che hanno inviato i dati al dipartimento del tesoro. proprio da tali dati emerge che per quanto riguarda la destinazione d’uso degli immobili, il 70% della superficie è utilizzato per lo svolgimento dell’attività istituzionale e non è quindi cedibile. Il 9% è invece destinato all’uso residenziale. l’80% delle unità immobiliari censite è detenuto da amministrazioni locali

Per quanto riguarda i terreni si parla di quasi 760.000 per una superficie corrispondente a oltre 1,3 milioni di ettari. Il ministero del tesoro ritiene che i dati forniti non siano ancora da ritenersi soddisfacenti, per l’alto numero di amministrazioni che ancora non hanno adempiuto all’obbligo di comunicazione

Fonte: http://www.idealista.it/

FIAIP, certificati i primi contratti di collaborazione “atipici” presso le agenzie immobiliari

Lug 27, 2012 | News Immobiliari

Viene certificato, per la prima volta in Italia, il contratto di collaborazione relativo a una prestazione di lavoro prevalentemente personale da parte di giovani agenti immobiliari presso un agenzia immobiliare, così come contemplato nel CCNL FIAIP per agenti immobiliari, mandatari a titolo oneroso e mediatori creditizi rinnovato nel luglio dello scorso anno . Ebnaip, l’Ente bilaterale costituito da Fiaip e dalle parti sociali, tramite la Commissione di certificazione ha certificato, agli effetti giuridici, previdenziali, civili ed amministrativi , i primi contratti di prestazione d’opera per agenti immobiliari, previo invio alla Direzione provinciale del lavoro competente. I contratti in questione rientrano nella fattispecie delle prestazione d’opera rese da parte delle ditte individuali ed agenti immobiliari dotati di partita iva.

La commissione certificazione presso Ebnaip, presieduta da Salvatore Stolfi, di cui sono membri Aurelio Amerio, Armando Barsotti, Donato Menichella, Ferruccio Fiorot, Mario Piovesan, Parmenio Stroppa e Gabriele Fiorino ha certificato per la prima volta in assoluto due “contratti atipici” tra una Agenzia immobiliare della Fiaip e alcuni collaboratori, singoli mediatori immobiliari che operavano in Toscana. Si tratta di alcune fattispecie lavorative di collaborazioni coordinate e continuative e prestazioni occasionali d’opera che sono state, in questi ultimi anni, oggetto di ripetute analisi e di studi socio-economici in quanto, indicative come “atipiche” dei cambiamenti che hanno interessato il mondo del lavoro.

“E’ la prima esperienza del genere in Italia nel comparto del terziario e servizi , dichiara Salvatore Stolfi, Vicepresidente Nazionale Fiaip con delega al CCNL e alla Previdenza, che premia il lavoro svolto sul territorio della Federazione e dalle parti sociali e riconosce la validità dello strumento bilaterale, oltre a segnare l’innovazione della nuova contrattazione, l’evoluzione delle relazioni sindacali nel comparto, il nuovo ruolo del sistema della bilateralità e la valenza delle norme presenti nel CCNL Fiaip.”

Fonte: http://www.blogagenzieimmobiliari.it/