In un quadro di perdurante debolezza i dati a consuntivo del 2011 evidenziano un’insospettabile capacità di tenuta del mercato immobiliare. Non pare fuori luogo ritenere che i livelli raggiunti rappresentino una soglia di resistenza sotto la quale, anche in condizioni critiche, il settore fatichi a scendere. Una sorta di nocciolo duro difficile da scalfire.
Le esigenze di assorbimento degli eccessi di produzione, da una parte, e di efficiente movimentazione dall’altra, mal si conciliano con un mercato attestato ormai da oltre un triennio sui livelli minimi. Il nostro Paese continua, infatti, a risultare piuttosto marginale nella ripartizione degli investimenti a livello continentale, denotando limiti che vanno ben oltre la crisi innescata dai timori di insostenibilità del debito pubblico. L’inadeguatezza qualitativa di gran parte dell’offerta, l’instabilità normativa e l’eccesso di burocrazia sono i principali fattori che, associati all’opacità dal punto di vista informativo, relegano l’Italia stabilmente su posizioni di retroguardia.
In tale contesto, l’imponente “magazzino” delle imprese non solo mette a repentaglio la sopravvivenza di parte di esse, ma necessariamente deprime le prospettive di ulteriore attività a medio termine.
Il fallimento della scommessa di una ripresa in tempi brevi, favorita dagli effimeri segnali positivi registrati nella prima parte del 2011, ha indotto molte realtà ad aggrapparsi a valutazioni che il mercato non era più disposto a riconoscere, creando le condizioni per l’attuale illiquidità. La trappola di aspettative illusorie ha impedito l’adozione di strategie adattive, che avrebbero probabilmente creato le condizioni per una graduale ripartenza, senza che si rendessero necessari passaggi traumatici. Come già accadde alla fine degli anni ’90, si prospetta, dunque, una fase in cui la movimentazione di interi portafogli o addirittura di veicoli favorirà la riduzione delle distanze tra domanda e offerta, ponendo basi più congrue su cui poggiare le ambizioni di rilancio.
Nelle 13 città intermedie, rappresentative dell’aggregato dei mercati secondari, il quadro congiunturale riferito al 2011 e ai primi mesi del 2012 si conferma negativo.
Anche i tempi medi di vendita e locazione si sono ulteriormente dilatati e, a fronte di un’offerta crescente e disposta a rivedere al ribasso il prezzo richiesto, è la domanda che, indebolita dalla congiuntura economica generale, fa valere una ridotta capacità di spesa e con aspettative divergenti rispetto alla controparte.
Nonostante il quadro negativo espresso da tutti gli indicatori del mercato i prezzi fanno registrare oscillazioni negative contenute confermando, anche per i mercati periferici, il fattore di rigidità. Nella media dei mercati monitorati i prezzi subiscono una variazione annua nominale pari a -1,9% per le abitazioni nuove, a -2,2% per quelle usate, a -1,9% per i negozi, a -2,3% per gli uffici, a -1,7% per i box e garage e a -4,6% per i capannoni industriali.
Da segnalare che, dopo un 2010 contrassegnato da un allentamento della flessione dei prezzi per tutte le tipologie, nel 2011 è cresciuta nuovamente l’intensità del calo. Se un anno fa la dinamica di questo indicatore era stata interpretata come tendenza dei prezzi a stabilizzarsi, a consuntivo dell’anno trascorso questa interpretazione viene smentita da un’accentuazione della flessione.
Gli sconti mediamente praticati sul prezzo richiesto, dal 2008 sono progressivamente cresciuti, raggiungendo livelli piuttosto elevati e, in media, più alti di quelli registrati nei 13 maggiori mercati italiani.
Luca Dondi, responsabile dell’Ufficio Studi, conclude: Le quasi 600 mila transazioni residenziali sul versante al dettaglio e i circa 4,3 miliardi di investimenti su quello corporate rappresentano, infatti, livelli superiori alle attese. Se non vi sono dubbi che i risultati dell’anno appena conclusosi vadano interpretati come un segnale tutto sommato positivo, in ragione del fondato rischio di un tracollo ben peggiore, è altrettanto evidente rappresentino un ammontare troppo esiguo per un settore che si era strutturato pianificando un turnover di gran lunga superiore.
